打开中国主流的网站和报刊媒体无一列外的随处可见房市的＂拐点论＂＂必跌论＂．仿佛只要我们持币观望摇旗呐喊，房价就可以事如意愿地跌到人人都能购买的价位．这样的梦想不正是我们幸福的期望？然而现实终归于事实．世界上还没有一个国家做到＂居者有其屋＂＂广避天下寒士＂的理想社会境界．薄薄的窗户纸不去捅破．最后错失最好时机的还是购房者（当然了，如果你对中国的整体经济发展并不看好甚至认为战争必将爆发．那么下面的内容就不必在看下去了）
　　
　　让我们先把房价的近期表象放在一边．对房地产开发业和房价的构成作一个简单的了解，再谈论它的＂涨＂＂ 跃＂或者是＂调整＂吧．
　　一：管理房地产开发和必与其合作并支付费用的部门单位（个别地区称谓不同但职能相近）：
　　１：国土局２：规划局３：规划院４：建筑设计单位５：建筑施工单位６：招投标部门７：施工图审核部门８ ：质检部门９：电力部门１０：自来水公司１１：燃气部门１２：安全办（局）１３：地质部门１４：房产交易部门１５：房产监理部门１６：白蚁防治所１７：消防１８：人防１９：工程监理公司２０：气象局２１：地方税务局２２国税局　２３：银行２４：档案管理局（其它部门如：工商局，城管等省略不计，因其对项目成本控制没有实际意义）
　　必须指出虽然部门众多，但为了保证一幢大厦的质量安全，上述的所有管理审批流程是不能省略的．（附：开发必经流程）
　　二：房价成本（金额较小众多费用省略）：
　　１：土地成本２：建筑安装装饰和施工企业利润成本３：设计费用４：配套费／节能成本／人防费／监理费等规费　４：地税　５：国税６：开发商利润．
　　上述数据让我们大体可以看出房价的成本构成．而其中对价格起决定影响的就是土地成本和开发商利润．其它的费用和施工成本是基本可以固定和控制的，叠加后在1000元/m2左右．也就是说房价的高低直接受土地费的高低和开发利润支撑．
　　　
　　房市／股市相同与区别：
　　好了通过上面的内容我们借用一下证券业的基本分析和技术分析手段来对房价的后期走势作一下趋势讨论．
　　技术分析：
    如果把全国房价综合上涨指数作为＂大盘＂的话，那么每座城市的房价历史趋势就可以视为＂个股＂．当我们从有＂商品房＂这个概念开始，试以年月为基础作出分时和Ｋ线图以后．结果非常明显：我们看到的更多的是大阳线和涨停板．不管是道氏理论／切线理论／形态理论／波浪理论还是循环周期理论都在提示我们近期的房价表现．只是一个调整和个股行情．确切的说中国楼市还从来没有出现过熊市．这是跟股市最大的区别．仔细观察后我们还能注意到基本每四年左右时间,房价随调控政策的出台和银根紧缩的影响，市场都有一个从调整局部回落，接着房地产企业清洗，然后上扬的循环过程．而去年的在大幅上扬，恰好是上个周期涨幅不够的情况下强烈拉升的．多方在从＂软着陆＂政策出台后的小步慢跑中终于积累力量爆发．
    多方力量：土地成本．开发商利润．市场投机者．购买需求（包括：城市化进程．人均居住面积）经济发展需要使宏观调控放松和地方政府财税收入．
　　空方力量：宏观调控和银根紧缩．市场心理，购买力．
    基本分析：
  　作出分析前我们首先要明白几个根本性的慨念：
　　１：宏观调控的目的是放缓经济的发展速度，防止泡沫过大而给经济发展带来不利影响．而不是打压经济发展和禁止泡沫产生．实际上同股市一样，任何行业无泡沫的产生只可能在经济倒退之时．
　　２：我们可以不投资炒股但不可能不需要住房．这也是同股市的差别.
　　３：土地公开拍买后减少了权钱交易但也变象的抬高了市价．＂传闻某土地拍卖比以前降低了多少元每平米＂从而得出＂土地不再支持房价＂的结论, 是建立在不同地段的土地基础之上的．而且一房价的土地成本计算不是按照拍卖价．正确的计算方法是：整个征地总费用除以实修房屋建筑面积．也就是说＂土地价＂受可供面积／容积率（可修房屋的比率)／建筑密度(楼房占地面积与征地面积的密度)／地段位置决定．而人多地少的我国，土地降价是否可能，大家完全可以自己作出分析.
    4：节能和新材料的使用并没有降低建房的施工成本.反而增加了房价的建筑成本.列如:保温材料使用后比未使用前增加了50至100元每平.预制板的禁制使用增加了钢材和施工成本.而且随着社会的发展,消费者对房屋户型和省美的要求增强,对周边环境和绿化等配套设施的需求加大,住房只可能愈建愈好.成本愈来愈高.建筑成本下降论是没有支持力的.
    5：支持＂老年型社会即将来临＂的朋友自己去查一下中国的人口情况．明白＂即将＂两字的大体时间是多长？是否人口高峰期出生的购房需求者全部都拥有了住房？是否已有住房的家庭就不再改善居住条件?再把它作为参考的对象吧．
    6：调控政策的出台真正能够影响到的是：市场投机者／开发商利润／部份闲置土地开发．而作为房价的强大支撑力的土地成本．地方政府利益．ＧＤＰ增涨和购买需求所受的影响是有限的．而银根紧缩正恰似宝剑的双面.一方面降低了贷款购房的消费量后使其变为空方力量.另一方面也降低了贷款或借资建房的开发量使其变为多方力量.

    综上所述，我们大体可以得作出一个看似模糊却又有点清析的一个判断：
　　１：＂大盘＂房价在未来两年左右时间内进入一个横向整理小幅回调过程．拐点论和下跌论只是我们的一厢情愿而也．可以预见个别实力雄厚的企业会借宏观控之机发动房地产企业内的竞争,在此期间少数实力较弱的房地产企业将退出＂江湖＂．而正是此类企业能带给有购房需要的朋友们一个惊喜的价位．但并不意味着下跌,原因非常简单.
　　２：＂个股＂房价：极少城市受前期泡沫过大,炒资撤离等因素会有一定回归理性价位的趋势．而购买需求等多方因素极可能使少数二三级城市(泡沫较小的,近期经济发展较快的)保持小幅上扬的态势.
　　３：这一趋势波幅一但走完，中心城市仍将跟随经济发展态势带动全国房价持续上涨．

　　必须指出的是：这样的判断是建立在中国经济仍将健康的发展且不会有其它不可抗拒因素的前题下的.最后,让我们把时间倒回到１９９７年前的香港房价．从李家诚这个著名的投资高手身上学到点东西,来决定自己的房价"买点＂吧．至于什么价位还得各位见仁见智．

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　xoxo　2008/02/08 于北京